過(guò)去兩年的物業(yè)領(lǐng)域并購(gòu)頻仍成都華潤(rùn)物業(yè)科技校園新動(dòng)力，但都是民營(yíng)企業(yè)在出手成都華潤(rùn)物業(yè)科技校園新動(dòng)力，比如碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云。終于成都華潤(rùn)物業(yè)科技校園新動(dòng)力，有家央企下場(chǎng)了。

1月5日晚間，華潤(rùn)萬(wàn)象生活公告，計(jì)劃收購(gòu)禹洲物業(yè)全部股份，收購(gòu)代價(jià)不高于人民幣10.6億元。

這筆交易有點(diǎn)出乎意料。盡管在過(guò)去兩年物業(yè)領(lǐng)域的并購(gòu)愈發(fā)激烈，從“大魚吃小魚”走向“大魚吃大魚”，但這些交易大多發(fā)生在民企之間，央企在物業(yè)領(lǐng)域的并購(gòu)非常少。

去年末，招商積余將南航物業(yè)和上航物業(yè)的股權(quán)納入囊中，這兩個(gè)都是招商積余在產(chǎn)權(quán)交易所“摘”下的標(biāo)的，標(biāo)的都是國(guó)企，算得上知根知底。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活的這起并購(gòu)則與之相異，華潤(rùn)和禹洲過(guò)去似乎并沒(méi)有太多交集，而后者在過(guò)去一年頻傳資金鏈緊張。

缺錢的禹洲急需出售物業(yè)回籠現(xiàn)金。從交易價(jià)格來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活出手大方。禹洲物業(yè)2019年、2020年的除稅后利潤(rùn)則分別為4088萬(wàn)元、4880萬(wàn)元，按照對(duì)價(jià)10.6億元來(lái)算，動(dòng)態(tài)PE大致在16-20倍。

這與之前世茂股份出售商管物業(yè)的估值相仿，也就是說(shuō)，華潤(rùn)萬(wàn)象是以接近商管的高估值拿下的禹洲物業(yè)。

不少投資者心生疑慮，從目前公告披露的信息看，交易標(biāo)的仍是以住宅物業(yè)為主。 “對(duì)華潤(rùn)來(lái)說(shuō)，這似乎是筆不太劃算的買賣”。

按照此前禹洲物業(yè)招股書披露，主要是是住宅物業(yè)，以商管18倍左右的PE來(lái)收確實(shí)不太合算。

此次公告也顯示，禹洲物業(yè)旗下?lián)碛懈＝ㄈf(wàn)龍、上海禹家、禹洲星城、舟山之信四家子公司，于中國(guó)福建省、安徽省及浙江省擁有多項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目，這些也都是住宅物業(yè)。

按照公告披露，雙方對(duì)價(jià)將分兩階段進(jìn)行，第一階段支付67%的款項(xiàng)，余下款項(xiàng)則每6個(gè)月支付一次，具體金額按照當(dāng)期實(shí)際交付面積等數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算。

不過(guò)，有市場(chǎng)觀察人士指出，運(yùn)營(yíng)審慎的國(guó)企在現(xiàn)在時(shí)間節(jié)點(diǎn)出手，是認(rèn)為當(dāng)下市場(chǎng)里一些標(biāo)的已經(jīng)具備價(jià)值，也是認(rèn)為到了該出手的時(shí)候了。

他認(rèn)為，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的這起并購(gòu)一方面能借機(jī)加速自身業(yè)務(wù)擴(kuò)張，另一方面也能穩(wěn)定當(dāng)下市場(chǎng)信心。如果交易能夠順利進(jìn)行，意味著華潤(rùn)方面認(rèn)為禹洲集團(tuán)能夠保障未來(lái)新增物業(yè)面積的增長(zhǎng)。

華潤(rùn)萬(wàn)象也有自己的考量。

其在公告中表示，此次收購(gòu)事項(xiàng)將擴(kuò)大集團(tuán)的服務(wù)范圍，加強(qiáng)于上述地區(qū)的物業(yè)管理組合，并獲得額外收入來(lái)源。

有投資者分析，華潤(rùn)極有可能是看上了禹洲的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，禹洲旗下商管布局與華潤(rùn)萬(wàn)象相近，有“小萬(wàn)象”之稱。本次交易會(huì)為接下來(lái)對(duì)禹洲商管資產(chǎn)的并購(gòu)鋪路。

此前華潤(rùn)萬(wàn)象管理層也曾提出“十四五”期間的目標(biāo)成都華潤(rùn)物業(yè)科技校園新動(dòng)力：物管業(yè)務(wù)保持行業(yè)第一梯隊(duì)，商管業(yè)務(wù)行業(yè)第一。

在此之下，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的總體物業(yè)管理面積要達(dá)到4億平米，其中第三方外拓面積要占50%。商業(yè)方面，第三方外拓至少50個(gè)購(gòu)物中心。這意味著華潤(rùn)萬(wàn)象生活需要在“十四五”期間在管面積增長(zhǎng)近3倍，運(yùn)營(yíng)數(shù)量要增長(zhǎng)近2倍。

而華潤(rùn)自己的增長(zhǎng)，很難支撐起這樣宏大的目標(biāo)。華潤(rùn)集團(tuán)的商管和寫字樓多在一二線，下沉市場(chǎng)還在擴(kuò)展中，這對(duì)其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的助力有限。

積極外拓、尋找成熟標(biāo)的是華潤(rùn)萬(wàn)象規(guī)模擴(kuò)張的必經(jīng)之路。 此次出手并購(gòu)禹洲物業(yè)是一個(gè)信號(hào)成都華潤(rùn)物業(yè)科技校園新動(dòng)力：這家野心勃勃的央企，接下來(lái)還會(huì)在并購(gòu)市場(chǎng)有更多的舉動(dòng)。

對(duì)禹洲而言，與其他賣出物管公司的房企類似，出售物業(yè)也能夠緩解其資金壓力。包括惠譽(yù)和穆迪在內(nèi)的機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受融資渠道走弱、合同銷售額下降影響，禹洲集團(tuán)若用自有資金兌付債務(wù)，將使得流動(dòng)性承壓。截至1月6日，禹洲集團(tuán)流通中美元債14只，合計(jì)57.27億美元。

禹洲集團(tuán)眼前也有一道坎。今年1月下旬，禹洲集團(tuán)有兩筆美元債將到期，合計(jì)臨期債務(wù)為5.89億美元。

當(dāng)下也有消息稱，禹洲集團(tuán)已于1月4日開(kāi)始與投資人接洽，就其美元債的潛在交換要約展開(kāi)討論。交換要約接下來(lái)的進(jìn)程，也將會(huì)影響到華潤(rùn)與禹洲之間的這筆物業(yè)交易。

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